拆迁

 ·对拆迁评估有异议可申请复核
 ·征地安置补偿的内容
 ·房屋拆迁行政诉讼案件的受理
 ·房屋征收与模拟搬迁
 ·申请行政裁决需要提交哪些文件？
 ·什么时候可以实行强制拆迁？
 ·违章建筑如何处罚？
 ·违章建筑被拆除是否可获得补偿？
 ·公租房拆迁时同住人的认定
 ·拆迁评估价格的执行

 ·城市房屋拆迁工作的基本程序
        1、拆迁调查和项目概算。由拟申领《房屋拆迁许可证》的单位组织；2、拆迁管理部门对申领单位所申报的材料进行审核。提交申报的材料有：①建设项目批准文件；②建设用地规划许可证（附红线图）；③国有土地使用权批准文件；④拆迁资金；⑤拆迁计划和安置方案；3、拆迁主管部门发放《房屋拆迁许可证》，同时发布《拆迁通告》，正式启动拆迁工作；4、拆迁主管部门组织被拆迁人投票选择确定评估机构；5、入户调查（评估机构进行评...

 ·城市房屋行政强制拆迁中的公证作用
        按照条例的规定，公证介入城市房屋行政强制拆迁已成必然，实践中，公证已充分融入城市房屋行政强制拆迁的全过程中，充分发挥着其特有的职能作用，尤其是被拆迁房屋的保全证据公证，为政府攻克拆迁难点提供法律保障，其职能是任何机构、组织所不能替代的。保全证据公证是公证机关在强制拆迁房屋活动中的一项重要工作，它通过现场勘察、现场监督、现场记录等措施，保全有关证据，确保强制拆迁工作的顺利进行，尽可能使强制拆迁行为合...

 ·镇政府是否有权强制要求被拆迁人拆迁？
        镇政府以经县政府批准为由，单方面以通知的形式确定拆迁方案，对我们不另行安置宅基地，不予经济补偿，并强制我们接受。镇政府的行为不合法.根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁法律关系在拆迁人与被拆迁人之间是一种民事法律关系，即使拆迁人本身就是政府机关，也不可以将拆迁行为视为政府管理行为。只要拆迁活动涉及被拆迁人的合法财产，拆迁人就必须与被拆迁人在平等、自愿、等价有偿原则的基础上达成拆迁补偿安置协议后，才能...

 ·颁发《房屋拆迁许可证》的前置条件
        根据《城市房屋拆迁管理条例》第7条的规定，拆迁人应当提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案以及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。　　有些地方以立法或者其他形式擅自缩小上述前置文件，违背国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模　严格拆迁管理的通知》（国办发[2004]46号文）中“地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件...

 ·违章建筑当事人在拆迁中的法律地位
        根据2001年《拆迁条例》规定，被拆迁人只能是被拆迁房屋的所有人，故只拥有违章建筑的当事人由于不具有法律意义上的所有权，则不属被拆迁人。　　由于违章建筑的当事人在拆迁中无相应的法律地位，不仅对违章建筑的当事人将产生重大影响，同时也对拆迁人的合法权益的保护产生重大影响。　　解决这一问题最根本的办法是对《拆迁条例》进行相应的修改和完善，但在拆迁条例修改前，最好的办法就是由行政机关先行对违章建筑...

 ·农村房屋拆迁补偿
        农村房屋所有权人只能尽力的要求或提起诉讼要求拆迁人按照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定进行补偿。　　对于拆迁补偿问题《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定有：　　第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。　　第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等...

 ·拆迁房屋承租人如何维权？
        《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定:“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”对拆迁房屋承租人的补偿方案有:1、作为承租人,既可以和房主解除租赁关系,也可以要求房主在房屋拆迁后继续履行租赁合同;2、承租人要求继续履行...

 ·违章建筑被拆除是否可获得补偿？
        2001年的《拆迁条例》中“拆除违章建筑不予补偿”的涵义是：在城市房屋拆迁过程中，拆除依法应当拆除的违反法律和行政法规而建设的建筑物和构筑物的，不予补偿。即：在城市房屋拆迁中对违章建筑进行处置时，并非全部拆除不予补偿，而是应当根据具体情况分门别类依法予以处理。对依法应当拆除的，予以拆除并不予补偿；对于拆迁公告前可以补办手续的违章建筑或手续不全的房屋等，则应查明事实，妥善处理，应予补偿的则予以补...

 ·申请行政裁决需要提交哪些文件？
        1．裁决申请书2．法定代表人的身份证明3．被拆迁房屋权属证明材料4．被拆迁房屋的估价报告5．对被申请人的补偿安置方案6．申请人与被申请人的协商记录7．未达成拆迁协议的被拆迁人比例及原因8．其他与裁决有关的资料

 ·集体土地上房屋拆迁的诉讼主体
        补偿协议大多是由集体经济组织与征地方签订，房屋所有人不参与签订协议，形成房屋所有权人和征地方无拆迁补偿协议。（拆迁律师）那么发生纠纷时，房屋所有权人能否以自己的名义就补偿方案中的补偿数额、安置方式等问题提起民事诉讼?从协议本身来说，房屋所有权人不是签订协议的一方，不能以自己名义提起诉讼，但从财产所有权法律关系来讲，房屋所有权人应当享有诉权。　　目前，人民法院对房屋所有人以自己名义起诉主张权利时...

 ·拆迁中，房租承租人能拿到哪些补偿？
        （1）搬迁费，又称搬迁补助费；（2）提前搬迁奖；（3）临时安置补助费（过渡费）；（4）添置物品的补偿。（5）城镇房屋停产、停业损失的条件:1.被拆迁房屋具有房屋所有权证；2.被拆迁房屋被认定为非住宅房屋；3.有营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋；4.拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营；5.已办理税务登记并出具纳税凭证。

 ·房地产拆迁中的特殊情况
        第一类是居民区中的街道工厂。该类房屋在市场上既无成交案例也无出租案例,无法采用市场比较法和收益法，而采用成本法评估，由于该类房屋的容积率较高，最后计算出的市场价格相对偏低，较难真实反映该类房屋的客观市场价格。　　第二类是居住用房作为办公用途。如某估价对象为三层旧里房屋，居住在三层的居民，有合法的营业执照，并与当地物业公司签订过居改非的协议。如这样的旧里作为居住房屋，拆迁评估有最底保护价及拆...

 ·经营性用房拆迁补偿估价
        1、合法原则    ⑴产权的合法性。无法确认合法产权的经营性用房，必须在估价报告中说明估价及估价结论是以估价对象具有合法产权为假设前提。我们在拆迁中发现由于历史原因，很多被拆迁房屋根本就没有进行过权属登记，因此在实际操作过程中，估价机构必须注意合理回避潜在的风险，对于没有或者无法核实合法产权的房屋，必须在报告中特别予以说明。  &...

 ·城市房屋拆迁补偿所包含的项目
        1、房屋拆迁补偿（通过评估确定）2、房屋内的装潢、装修及附属物的补偿；3、临时安置补助费（过渡费）；4、搬迁补助费（搬家费）；5、奖励（在规定时间内签订协议且搬家交房的才可获得奖励）；6、地大于房补偿：指对合法土地面积大于合法房屋面积的部分所给予的补偿。

 ·拆迁评估的依据
        拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。　　拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。　　我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第三章第十九条规定：房屋征收评估办法由国务院住建部制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。　　2011年6月7日，我国住建部发布最新的《国有土地上房屋征收评估办法》...

 ·特殊建筑的拆迁补偿
        我国房地产管理法律、法规已明确规定，“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”，“凡未……办理房屋产权登记，其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效”，这已从法律上界定了房屋产权证是城镇房屋拆迁补偿安置的合法依据，被拆迁人持有拆除房屋的产权证的，就应享受法律规定的城镇房屋拆迁补偿安置待遇。按照我国土地及房地产管理法律、法规规定，要取得房屋产权证，必须三证齐全，一是土地使用权证，二...

 ·拆迁评估的完善
        一、尽量使评估价接近公开市场价。　　房屋征收应当采用“赎买”政策，由政府出资购买被征收房屋，之后拆迁房屋、腾出土地，故应按公开市场价补偿;《城市房屋拆迁估价指导意见》11条亦明确规定：“拆迁估价的价值标准为公开市场价值”。公开市场价要素包括：卖出和买入完全出于自愿;具有适当磋商期，而不是急于出售或购买;卖买双方可选择最合适价款交易。但落实公开市场价几乎不可能：房屋征收并非处于被征收人自愿，公共...

 ·房屋拆迁行政诉讼案件的合并受理
        由于房屋拆迁许可行政行为是一种复合的行政行为，如果拆迁许可相对人或利害关系人对拆迁许可具体行政行为提起行政诉讼，法院应当只受理对拆迁许可行为的起诉。如果相对人或利害关系人对拆迁许可行政行为的某一个前置行政程序同时提起诉讼的，应当另行起诉，因为作出具体行政行为的行政机关不同，且适用的行政程序和法律、法规、规章也不一样，所以无法合并受理。如果相对人或利害关系人仅对拆迁强制措施或拆迁补偿安置裁决不服的，...

 ·什么是房屋拆迁许可听证？
        房屋拆迁管理部门对于拆迁项目面积较大或者户数较多的拆迁项目，在核发拆迁许可证前，就拆迁许可有关事项召开听证会，听取当事人意见。拆迁许可听证主要对拆迁许可条件，特别是拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金落实情况进行听证。听证意见作为房屋拆迁管理部门核发拆迁许可证的重要参考依据。房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当对拆迁申请人提交的资料认真的审查，对于未达成拆迁补偿安置协议户数较多或是比例较高，应...

 ·被拆迁人如何取得拆迁补偿款?
        被拆迁人在与拆迁人签订拆迁补偿协议时，就应将补偿金额、付款方式、付款期限等作明确约定，届时拆迁人应当在该协议约定的付款期限内，将拆迁补偿款存入指定银行，并将银行开具的补偿款存款单据交付给被拆迁人。

 ·什么时候可以实行强制拆迁？
        （1）是申请强制拆迁必须提供7个方面要件。（2）未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。（3）拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。（4）房屋拆迁管理部门实施强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作,动员被拆迁人自行搬迁。（5）行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时，应当组织街道

 ·违章建筑享有什么权利？
        违章建筑虽然违法，但是违章建筑的建造者对违章建筑仍享有一定的权利。   1、有权处分建筑材料。虽然建造人对该建筑物不享有所有权，因此亦不享有处分权，但违章建筑物建造人对违章建筑物的构筑材料享有所有权，对构筑材料当然享有处分权。　　2、有权占有建筑物。占有是一种事实而非一种权利，是一种人对物的控制与支配状态。占有可因享有所有权、他物权或者其他权利而发生，也可因某种缺乏...

 ·拆除非住宅房屋的拆迁补偿标准是什么?
        拆除非住宅房屋，以货币补偿的，补偿款按照被拆除房屋建筑面积的市场评估价格计算。但因市人民政府确立的市政、公益事业等重点工程建设而拆除非住宅房屋的补偿，按照市人民政府的有关规定执行。　　拆除非住宅房屋，以房屋补偿的，拆迁人与被拆迁人应按货币补偿的标准计算出拆迁补偿款，然后结算出补偿房屋的商品房价格与拆迁补偿款的差价，多退少补。

 ·公租房拆迁
        《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。公...

 ·强制拆迁的法律依据
        所谓的强迁，是指房屋拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人经协商达不成拆迁补偿安置协议，经一方当事人向被拆迁房屋所在地的区、县房地局申请行政裁决后，被拆迁人或者房屋承租人没有在行政裁决规定的时间内完成搬迁的，依法强行拆迁房屋的行为。　　强迁有两种方式：　　1)行政强迁，经区、县房地局申请，由区、县人民政府责成区、县房地局和公安机关等有关机关部门实施的强迁;根据条例第十七条规定，实施强制拆迁前，拆迁...

 ·行政强制拆迁听证程序
        一、业务解释：　　行政强制拆迁听证是指房屋拆迁管理部门组织有关人员参加，听取拆迁当事人对房屋行政强制拆迁有关问题陈述、申辩和质证的行为。　　二、工作程序：　　1、拆迁人申请行政强制拆迁的，房屋拆迁管理部门审查符合条件的，受理申请，并组织拆迁当事人及相关人员进行听证结束后，向同级人民政府申请行政强制拆迁;　　2、房屋拆迁管理部门组织房屋强制拆迁听证会，在听证会前7日就听证的时间、地点...

 ·房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前是否应当进行听证？
        《裁决规程》规定，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。

 ·拆迁安置合同纠纷的处理
        一、对拆迁安置合同的效力审查　　对拆迁安置合同的效力审查，应从合同的主体和内容两个方面作为切入点。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)对拆迁安置合同的双方进行了主体的界定。作为拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位能否作为拆迁安置合同的主体问题，在审判实践中，看法各异。笔者认为，拆迁安置合同的一方当事人，能否是其分支机构或被委托人的问题...

 ·房屋拆迁中违章建筑的处理步骤
        在拆迁中，行政机关应当查明事实，分门别类依法予以处理，其步骤如下：(一)查明事实阶段即查清违章建筑形成的时间、原因、结构、面积、用途，是否存在民事纠纷，是否存在同时违反两个以上的行政法律规范的情形，是否已经行政执法机关查处等。对已经查处的按查处的结论办理，对未经查处的，进入下阶段。(二)处理和处罚阶段1.处理和处罚的程序第一步按时间分类分...

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