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本書帶領讀者穿越古今，觀看古代與居家有關的大小事情。從土地開發、房屋買賣、租賃、政策、居家環境、家居生活到裝潢整修。從官書到筆記，從書信到墓誌銘，多元史料見證千年房市如何運作和轉變。從歷史中觀察古人生活，但同時也看見「現在」，古人也和我們一樣有「居住正義」問題。
文：李開周
萬曆年間買房過戶
在中國買房，繳契稅要去地稅局，過戶要去房管局，稅費徵收和權證管理是分開的（在台灣，繳稅要去稅捐稽徵處，過戶得到地政事務所）。
在萬曆年間（一五七三－一六一九）買房，繳契稅要去縣衙，過戶要去五城兵馬司，稅費徵收和權證管理也是分開的。
中國的稅費徵收和權證管理之所以分開，是為了減少稅收流失——如果讓房管局既發證，又收稅，一攬子包辦，那麼這個部門就可以多收紅包少收稅，把辦證的條件設定為好處費而不是納稅憑證，最後窮了財政，富了機關，一個部門的成員都將吃成胖子。所以，自從二○○五年以後，契稅一直是財稅部門直接徵收，房管局只能辦證，以及收一些少量的工本費。據國家稅務總局發文，現在徵收機關掌握了稅源，契稅管理得以強化，契稅收入正在持續快速地增長著。可見把稅費徵收和權證管理分開的決策是對的。
然而，在萬曆年間，稅費徵收和權證管理雖然分開了，契稅仍然繼續流失，而且流失得越來越厲害。
原因有二：
首先，總有一部分購房者不去過戶。彼時稅率最低百分之一點五，最高百分之三，買一百萬的房子，過戶前至少要繳一萬五千元的契稅，如果不過戶，那一萬五千就省了。例如萬曆十七年（一五八九）十月，北京宛平居民邵盤花七百七十六兩買了一套房，到十八年（一五九○）五月，又花六百五十三兩買下另一套房，按當時稅率，合計要繳契稅二十一兩。邵盤猶豫不決，依法納稅心疼，不納稅又過不了戶。一哥們兒勸他：「稅契事打什麼緊！稅他何用？留些稅錢，咱們買酒吃。」於是邵盤就沒繳稅，當然也沒去過戶。像邵盤這樣的，萬曆年間俯拾皆是。
當然，買房不過戶是違法的，要打五十下板子，還要把房款的一半充公。可是，只要您自個不說，誰又知道您買房沒過戶呢？明朝中後期，政府每隔十年才檢查一次過戶紀錄，您不聲不響買套房，離挨板子遠著呢。
其次，五城兵馬司的工作人員不太負責。如前所述，縣衙負責徵稅，五城兵馬司負責過戶，照規矩，這個五城兵馬司必須拿到縣衙簽發的納稅憑證，才能辦理過戶手續。但實際操作的時候，好多人拿著自己套印的假憑證去過戶，也能順利通過。這說明辦事員不細心，也說明那時候資訊技術太落後——假如那時五城兵馬司和縣衙有網路連結，每個申請過戶的購房者是否納稅在網上都有公布，相信沒人敢玩假憑證。
萬曆年間的房價很便宜？
手頭有一張房契，寫的是萬曆十五年（一五八七）七月，安徽黃山某居民許先生，在當地買到一別墅，該別墅占地五畝，建有樓房三間，平房二十八間，連房帶地，花去紋銀一百零六兩。
明代一畝約有六百三十八平方公尺，五畝就是三千一百九十平方公尺。每間房子約有十五平方公尺（四點五坪），三間樓房加二十八間平房，就是一百四十坪。像這樣一處別墅，放到今天的北京或上海，沒千把萬大概買不到吧？即便在黃山，售價也得在三百萬以上不是？可人家許先生只花了紋銀一百零六兩。
一百零六兩銀子是多少錢呢？還記得萬曆十五年（一五八七）夏天，安徽米價上漲，每斗賣到紋銀二錢，當時十錢為一兩，每斗賣二錢，說明一兩能買五斗，而明代一斗約有十公升，每公升大米重約零點八公斤，所以每斗大米有八公斤重，按每公斤四十元的市價，需要花三百二十元購買，買五斗則需要一千六百元。綜上所述，在萬曆十五年的黃山，一兩銀子相當於今天一千六百元，一百零六兩銀子還不到新台幣十七萬。放在今天，這點錢甭說買別墅，買別墅裡一間廁所都不夠。
我曾經懷疑這位許先生是惡霸地主之流，一貫擅長強買強賣，才能以這麼低的價格買到那麼大的別墅。後來發現，他也就是一平頭百姓，壓根兒不具備強買強賣的資格。另外，房契上寫得明白：「三面議定，時值價銀一百陸兩整。」說明除了買賣雙方，還有中間人幫著估價，而且是按「時值」，也就是市場價格。
由此我想得出第一個結論：萬曆年間的房價很便宜。
同樣在萬曆十五年，同樣在安徽黃山，人們買一斤鹽，卻要花三錢銀子，按每錢銀子折合一百六十元新台幣計算，當時每斤鹽售價是四百八十元。而今天的加碘食用鹽，每斤約新台幣十五元。明代的「斤」約五百九十六克，和今日重量相差無幾，價格上卻差幾十倍，明顯有些說不過去。所以，有人感慨道：「雖有孝子賢孫，少求薄鹵以奉其親，不能得也。」意思是說窮苦老百姓吃不起鹽，有時想給爹娘飯菜裡放一點鹽調調味，卻盡不起這個孝心。
由此我要得出第二個結論：萬曆年間的鹽很貴。
對於萬曆年間的房價，我們留待後面再講，現在不妨探討一下當時食鹽為什麼貴的問題。
據《明史・食貨志》記載，當時官方向「灶戶」（專門負責製鹽的農戶）收購食鹽，每四百斤僅支付大米一石。明代一石大米重約八十公斤，按每公斤四十元計算，一石也就是三千二百元。官方用三千二百元就能買到四百斤鹽，說明「灶戶」生產每斤鹽的成本絕不會超過八塊錢。可是，市面上的鹽價怎就能暴漲到四百八十元一斤呢？
毛病出在體制上。假設您是萬曆年間一位老闆，想批發些食鹽來賣，您必須經過如下程序：
第一，買下一批糧食，運到邊疆軍營，從軍官手裡拿到證明，再回到產鹽區，把證明交給鹽運司；
第二，鹽運司收到的證明足夠多時，會向南京戶部申請一批空白「鹽引」，也就是經銷食鹽的許可證；
第三，鹽運司在鹽引上填寫名字，蓋上大印，發到你手裡；
第四，你拿著鹽引去鹽場支鹽，然後帶著鹽車去找鹽課司接受檢查；
第五，鹽課司檢查完畢，告訴你可以在哪個地方銷售；
第六，你去指定的地點賣鹽；
第七，賣完了鹽，還要把鹽引交給當地政府。
有必要補充的是，上述程序不但麻煩，而且耗時，不但耗時，而且還要花不少錢。因為明朝公務員待遇奇差，相關部門的福利都不高，就等著從別處撈回報了，你主動送上門去，他們自然要用拖著不辦的方式提醒你，直到你主動把白花花的銀子送進他們的腰包。據說在萬曆初年，鹽商每進一次貨，至少需要兩年時間，長的甚至需要五六年。這期間會有多少或明或暗的支出，正史上沒有記載，咱們只有展開想像的翅膀。
由此可見，食鹽的生產成本雖然很低，附加在運輸和銷售環節的成本卻是非常驚人的，那些賣鹽的老闆們吃了這麼大的悶虧，豈能不將鹽價連翻幾十個筋斗？
有朋友會說，那時候的老百姓也真夠笨的，既然鹽商把鹽價定得很高，幹嘛不甩開鹽商，直接去找灶戶呢？灶戶生產食鹽一斤一塊錢，咱就給兩塊，這樣灶戶賺錢了，咱也能吃到便宜鹽。這主意不錯，可惜不現實，因為明朝實行非常嚴格的食鹽專賣制度，除了持有許可證的鹽商，其他人是不能找灶戶買鹽的，誰敢觸犯這一條，輕則充軍，重則砍頭，不但砍買家的頭，還要砍灶戶的頭。您要問為什麼，明朝的官員會解釋道：「從鹽商那兒買的鹽叫『官鹽』，從灶戶那兒買的鹽叫『私鹽』，官鹽貴，卻合法，私鹽便宜，卻不合法，我們怎能做不合法的事兒呢？」如果你接著問：「為啥官鹽合法，私鹽就不合法？」我猜那些官員會賞你兩巴掌。
其實，合法不合法是表面問題，經濟利益才是核心所在。在萬曆後期，明朝太常庫平均每年進賬二百零九萬兩，其中來自食鹽專賣的直接收入就占一百萬兩以上。換言之，正是因為人們買了合法的鹽，才給國家貢獻了將近一半的財政收入。所以，國家當然要提倡大家買合法的鹽，雖然它比較貴；杜絕大家買非法的鹽，雖然它比較便宜。不過，這種話不宜明講。
適合明講的是這些話：官鹽是受法律保護的，如果吃後出了問題，國家會給你補償；私鹽則不受法律保護，不具備轉讓、處分和收益的權利，也不能辦理過戶手續，所以購買風險很大……。如果你還左右搖擺，試圖衝向鹽場去買灶戶的便宜鹽，那麼戶部和各地轉運使司就會發出通告，將官鹽定為合法，將私鹽定為非法，然後警告或者禁止你跟非法鹽商打交道，儘管它是那麼便宜，而且在品質上也沒有任何區別。
現在可以說說萬曆年間的房價為什麼便宜了。原因很簡單：那時候的房子全是自建自銷，而這樣的房子總是很便宜，一如私鹽總是很便宜。
書籍介紹
本文摘錄自《古人房市怪現狀：小至房間配置大至都市設計、從西周到民國，古人房市也瘋狂》，貓頭鷹出版
作者：李開周
買房養老、房貸纏身？
我們有的煩惱，古人也有！
林黛玉是被風水害死的嗎？
清代的房子每坪一萬元有找？
炒房最早是從哪個時代開始的？
買賣租賃、環評督更都不是新鮮事
從西周到民國，上自皇帝下到平民，為「房子的事」產生過多少苦惱！皇帝想擴建內城，還得考慮如何安置百姓，平民為求得一處安身立命之所，努力打拼。而為了讓人民安心成家，讓房市運作順暢，政府便於管理，得要有大小規章管束房市的交易。房屋交易之興盛更衍伸出居間仲介的古代經理人。買房也不是那麼容易的事，問問蘇軾就知道：他六十歲才終於買了房，還不是買給自己，是要給孩子分家的。
恭喜買了風水寶地，記得繳稅
買了房子還沒完，還得注意繳稅、風水、居家環境等等問題。早於南北朝嵇康就已經和人爭辯風水效用之有無，可說是今日風水師辯術的祖師爺。一般小民如何避稅也不是近代才有人「鑽研」。不過利瑪竇當年就是忘記繳稅，差點就要遭一頓打。上有政策下有對策。且看古人如何在政策夾攻下生存，在高房價之下求得一席之地。
從裡到外的古代房市怪現狀
本書帶領讀者穿越古今，觀看古代與居家有關的大小事情。從土地開發、房屋買賣、租賃、政策、居家環境、家居生活到裝潢整修。從官書到筆記，從書信到墓誌銘，多元史料見證千年房市如何運作和轉變。從歷史中觀察古人生活，但同時也看見「現在」，古人也和我們一樣有「居住正義」問題。
本書特色
- 台灣版獨家收錄原創插圖
- 特別收錄作者親筆台灣版序
Photo Credit: 貓頭鷹
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責任編輯：潘柏翰
核稿編輯：翁世航
