危老都更案七年累計突破4000件！全台30年以上老屋500萬戶，何時能迎來翻新？

文：游筱燕

位於台北市松江路上，一棟牆外掛售的荒廢老透天，被包夾在國泰人壽甫完工的商辦，以及已經動土的力麗集團總部中間，新舊對比，格外突兀。這棟35坪的2層樓透天，讓力麗集團旗下力麒建設等了25年未果，最後不得已在2017年將原本預計整合約800坪的基地一分為二，靠北邊的307坪土地賣給國壽，2022年，472坪的南邊基地終於動工。

「這時，老透天卻要賣了，開價1.6億元求售！」力麒董事長郭淑珍直言，最近接到地主妹妹的訊息，希望能納進都更；不過，由於該案已開工，正進行地下室工程施作，不可能再做整合。

如今，這棟透天厝成了「都更孤島」；先前，著名的永春都更案，最牛釘子戶機車行，最終也被劃出都更範圍。而隨著這樣的切割愈來愈多，不僅展現了都更實施者加速都更的決心，也顯示政府為推動都更進程的魄力；至於原本想要追求最大利益的釘子戶，則可能永遠成為「都更孤島」，房屋價值恐怕要大打折扣。

加速重建成全民共識：小英政府政策連發，都更危老案激增

蔡英文政府自2016年上任以來，便展現改革都更牛步化的決心。2017年頒布《危老條例》，讓小基地也能參與重建；2018年成立國家住宅及都市更新中心；2019年修訂《都市更新條例》，使審議明確標準化；202一年完成新訂《都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法》，同時扶植相關產業，給予獎勵，每年帶動近千億元相關商機，累計下來成為龐大的內需兆元產業。

2019年，蔡英文總統在《財訊》主辦的「第一屆危老＋都更博覽會」上宣示「都更2.0元年」啟動，年年受到上萬民眾熱情參與，今年邁入第五年。根據內政部營建署統計，2019年都更核定件數首次一年突破百件；2020年危老案件大成長，單一年核定件數高達850件；而截至2023年7月底，全台累計的都更及危老件數突破4253件。

近日因為基泰建設施工不慎，造成鄰近房屋崩陷的大直建案，也正是40年老公寓的都更案，顯見民眾對於居住安全的意識已愈來愈高。近三年來，全國每年平均都更與危老案約800件，對比2016年前的44件，大幅成長達18倍，創下國內實施都更25年來最大量能，見證老屋重建已經邁向新的里程碑。

全台老屋近500萬戶：新北市數量最多，台北市占比最高

全台老屋重建刻不容緩，根據內政部不動產資訊平台最新統計，截止至2023年第二季，全台逾30年的老屋數量已高達483萬戶；10年前，全台老屋為292萬戶，10年來增長191萬戶，預估10年後全台老屋數量將達到600萬戶。

全台老屋占比已突破五成，來到53%，換句話說，每兩戶就有一戶是屋齡超過30年的老屋。其中，台北市，老屋比率更高達72%，有65萬戶。其次，高雄老屋占比也達54%，其實也有60萬戶老宅。

至於新北市因幅員廣闊，新的重劃區相對多，不斷有新房加入供給，拉低屋齡平均值；不過，新北卻是老屋數量最多的城市，高達83萬戶，去年同時期才77萬戶，一年增加5萬戶，老化速度加快中。

台灣近500萬戶的老屋，攸關民眾居住安全與幸福。為加速都更危老，內政部鼓勵各都成立住都中心。部長林右昌指出，「由公部門主導的公辦都更，可以增加民眾的信任感」，因此非常鼓勵地方政府成立住都中心，共同辦理都更及社會住宅等業務。

內政部次長花敬群除了呼籲地方政府應再加快都更審議速度，針對高樓危險住宅議題，目前內政部也已盤點全台列入危險大樓的約400多件，並發函地方擬定優先處理名單達285件，其中雙北占82%，近期會提報行政院研議具體執行方案。

中央力挺，六都動起來：雙北降門檻排障礙，高雄盤點公有地

林右昌（內政部長）：三面向擘畫城市藍圖，並藉由大面積土地規畫、公辦都更為下一代存社宅

花敬群（內政部次長）：期許地方審議聚焦都更爭議的處理、簡化行政流程，事業計畫審議在一年內核定

都更需要中央與地方攜手合作，在中央政府的政策支持下，六都也都動了起來，並依照當地的情況推出不同的政策。台北市都發局局長王玉芬表示，台北市府已公告實施「公辦都更7599專案計畫」，受理意願門檻自90%降至75%。截至今年8月底，半年已有10案通過第一階段審查，包括廣慈社宅西中側直接受惠，過去苦於原整合意願只達76%，不到九成，如今地主重燃希望。

而新北市長侯友宜上任五年來，多元都更累計核准案量至8月底達726件。新北市城鄉局局長黃國峰指出，從2018年起推動《防災自治條例》、2020年推出防災2.0專案、2022年公告《海砂屋自治條例》，到今年更推出「580專案計畫」，積極處理危險海砂屋及耐震能力不足等危險建築物。

三大趨勢漸成新主流：自建、節能減碳、大咖加入公辦都更

就連過去少有都更經驗的高雄，市長陳其邁也特別延攬都更大將林欽榮擔任副市長，近兩年積極盤點閒置公有土地執行公辦都更。其中，亞灣「特貿三」創下民間最高投資額，堪稱全台最大公辦都更案；而第一件成功招商的公辦都更案「鳳山都更好」，前身是稅務新村，過去荒廢20多年，去年已經動土，預計22025年完工。

觀察台灣在政府與民間的共同推動下，都更危老出現了三大發展趨勢：第一，委建模式愈來愈多。

由於工料雙漲、房市反轉，過去談的合建條件無法執行，所以由建商主導的合建模式，正逐漸轉變成由地主出資的委建模式。再加上銀行對中小型建商的融資條件逐漸緊縮，許多建商便轉型成幫地主執行全案管理，只賺取管理費用。

邱月琴第一銀行董事長：地主可選擇都更危老與信託結合的多元方案，不必擔心未來沒有現金流

第一銀行董事長邱月琴指出，地主過去談合建的案子，由於營建成本上漲超過兩三成，小基地甚至增加至一倍，影響與建商談好的合建比，近一年來陸續轉型為地主自建。以一銀核貸為例，五年前地主自建一年不到10件，如今數十件，預估將成為主流。

第二，走向淨零碳排的智慧建築。老舊建物缺乏運作效率，其實也是排碳大戶。根據聯合國統計，建築與營建部門所產生的二氧化碳年排放量占全球的38%，有些地方政府已經開始導入相關政策，好比新北住都中心主要業務之一為受託擔任都更全案管理顧問或公開評選實施者，已在業務推廣及營運管理中納入ESG的精神和元素，像是永和大陳社區單元三公辦都更案的建築規畫以延續綠廊環境、都市防洪及降低都市熱島效應3大面向著手，執行綠建築策略。

蔡錦勳鈊樹建設董事長：政策應鼓勵都更危老結合ESG，提供綠色金融優惠利率、提高貸款成數達到雙贏

以全案管理聞名的鈊樹建設董事長蔡錦勳則建議，因應全球淨零碳排趨勢，建築物若要做到ESG，成本勢必大增，因此建議政府可以提出都更危老結合ESG的獎勵政策，提供綠色金融的優惠利率、提高可貸款成數，達到居住安全和環境永續的雙贏。

第三，大型建商積極參與公辦都更。公辦都更對建商來說，因官方持有土地比率高，可降低因私地主卡關的可能性，而有政府做莊把關，民眾與建商更具信心；再加上行政審查速度快、開發量體大，投資效益高，近期引來許多知名建商積極參與。

包括興富發、冠德、皇翔、達麗、麗寶、大陸建設，以及區域型建商漢皇、國城等。興富發拿下高雄亞灣特貿3超級大案；大陸建設則手握「信義兒福B1-2及B3-2」、「台北市學府敦南公辦都更案」；麗寶則參與投資「捷運圓山站西側公辦都更案」。知名建商的加入，也能帶入豐富的經驗和技術，為建築加分。

重建挑戰待逐一克服：缺工問題、政策考量需更全面性

展望未來，國內老屋重建仍有其困難與挑戰，首先是缺工缺料造成的營建成本大漲。對此，花敬群則認為，目前原物料價格已經回檔，但人工成本難降，因此政府已經階段性引入移工，而且方式和過往不同，早年是以個案申請移工數，當案子完工後，移工聘期也結束而離開台灣，練就的一身好功夫，可惜沒有留在國內。

而今調整為以營造廠規模申請移工額度，營造廠未來可以將好的人才留下，充足國內的技術勞力，逐步解決缺工問題。

施俊吉台灣金聯資產管理公司董事長：台灣金聯不僅提供一般房屋的都更服務，今年也推出工業區的標售作業

再者是政策，台灣金聯資產管理公司董事長施俊吉認為，目前政府在房市上的兩大政策，一是基於居住正義，不希望房價太高；一是希望都更危老能興盛，而這兩項政策是互相矛盾的。

現實是，房價如果不夠高，地主就缺乏參與都更的願意，所以都更危老多集中在雙北的精華區；另一方面，房價高就無法實現居住正義。所以這兩大政策應該協調，藉由好的新政策來協助，才能繼續助攻老屋重建。

陳勝宏台北市不動產開發商業同業公會理事長：公私協力是危老都更能否成功的關鍵，建議政策應可以更開放與更彈性

此外，近來政府打炒房政策也影響到都更危老。根據《平均地權條例》子法規定，都更案一直要到公開展覽，私法人購屋才能免經許可。台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏建議，這個階段已經取得八、九成以上同意，再談購買整合，恐怕已經太晚了。

老屋翻新自助人助：居住安全品質勝過一坪換ㄧ坪

另外，目前只有迅行劃定更新地區免經許可，但對於優先、策略型劃定地區仍須經過許可，未來希望也能免經許可。陳勝宏建議，只要更新地區或更新單元內的舊屋買賣，就不用經過許可，以免妨礙前期的都更整合。

全台平均屋齡33年，平均每兩戶就有一戶老屋，都更不僅攸關一個城市的進步風貌，更與民眾的居住安全切身相關。可以預期的是，都更已經成為全民運動，愈來愈多的釘子戶將成為「都更孤島」，就如花敬群不斷強調，先「自助」後才會有「人助」，居住安全和品質才是最珍貴的，勝過一坪換一坪。

王進祥現代地政聯盟召集人：建議設立都更專業系所或學程，以及建立國家考試制度認證的「開發整合士」

延伸閱讀

【加入關鍵評論網會員】每天精彩好文直送你的信箱，每週獨享編輯精選、時事精選、藝文週報等特製電子報。還可留言與作者、記者、編輯討論文章內容。立刻點擊免費加入會員！

責任編輯：丁肇九
核稿編輯：翁世航